见陈阳真的想做开发商，邹爸明显有些惊讶，“搞一个小区开发少说也要几千万，你有这么多钱？”
他说的几千万指的是本地，如果换成大城市，几千万当然不够，单是一个地皮款都是以亿计，那点钱买房还差不多，搞开发就差得远，
而陈阳前两天还说钱不够呢，怎么现在就想做开发商了呢？
陈阳耸耸肩，“一个项目要几千万，但不代表本钱要几千万啊，正常来说，除了买地皮需要一定的本钱，后面的建设完全可以用其他方式来解决。”
“啊？”邹爸一听，顿时来了兴趣，“我对房地产行业还真不了解，你跟我说说，这里面有些什么名堂？”
陈阳看了他一眼，不确定他是真不了解，还是想考验自己，
不过都不重要，反正这些东西基本上都是些行业内公开的秘密，稍微打听一下就能知道，但有胆量有能力去做的却不多而已，
便说道，“做地产开发，看上去动辄几千万、几亿的项目，其实启动资金用不了多少钱，更准确一点说，房地产行业，是我所知道的所有行业中，对金融杠杆运用最多，也是最大的一个行业，甚至比部分期货产品还要高，
首先是拿地，买地的话，如果是挂牌拍卖，只需要缴纳一定比例的保证金，就可以参拍，等把地皮拍下来之后，拿着意向成交合同，就可以去银行办理抵押贷款，贷出一笔钱来支付土地尾款，这样土地就到手了，
哪怕不是拍卖，而是直接协议购地，程序上也没多大差别，
然后是建设，
设计都好说，如果要求不高，很多建筑设计公司都有现成的图纸，随便花个几十万就能买到一整套小区工程图，再加个几万或十几万，设计公司还可以负责帮忙报建，
获得审批之后，就可以分两步同时进行，一边是找建筑公司施工，现在有不少建筑公司为了抢业务，都会先垫付前期的工程款，只需要在二期甚至三期款到期之前，将前面的款项补上，就不会影响到后续工程进度，
另一边呢，拿到预售许可证之后，让建筑公司起个围墙，表示小区已经动工，就可以正式开始卖楼了，只要房子卖出去，不管是按揭还是全款，钱都是到了开发公司账上，开发公司再将卖房的钱拿出一部分，用来支付工程款，这样就不会有任何问题，
最后，项目如期完工，跟建筑公司结清工程款，跟银行结清土地贷款抵押金，再交了税费，把房子连同房本交给购房客户，剩下的就是自己的利润！”
陈阳拍拍手，笑道，“您看，是不是很简单，也不需要多少本钱！”
想想某大炮说什么房地产行业的年化利润率只有百分之二十几，甚至不如很多传统行业，当时陈阳还真的以为做地产的利润率不算多高，
但当他弄明白地产公司的运营模式，就明白了那句话有多可笑，
一个亿的项目，启动资金甚至不到一千万，然后去掉所有税费和贷款利息，整个项目的年化利润率在百分之二十到三十之间，
用本金来算，这个利润率到底有多少？
足足两三倍，甚至有可能更高！！！
这特么叫利润率不高？
那要干什么才叫高？
直接抢钱吗？！
还好，后来政斧也发现了这一点，在各个关卡上严加审查，又出台了多项规定，才将地产行业的杠杆率强行压下来，
但那也是一零年以后的事了，现在嘛，
嘿嘿，……
在他对面，邹爸已是满脸呆滞，好半天才回过神来，“竟然还能这么干？那不会乱套吗？”
要是开发房子都这么简单，现在房价是越来越高，都去当开发商卖房子得了，谁还去干实业啊。
陈阳哈哈一笑，说道，“我说的是可行性流程，但并不代表谁都能这么做，”
他说着掰起手指头，“您想想，这里面要打通多少关节？银行的，得让他们放贷款吧，建筑公司的，要能让他们心甘情愿垫付首期二期款吧，还有五证，
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，想要能顺利拿到这五证，里面的关节可不少，都得打通吧，
然后还有卖房，还有回款，还有税费，这里面方方面面要考虑的东西太多了，但凡哪个环节出了问题，都少不了出现一些麻烦事，甚至造成整个项目烂尾，所以啊，开发商还真不是随随便便哪个人都能做的！”
听完这些，邹爸长长地出了口气，坐在沙发上良久不语，好半天才说道，“那也很不得了啊！”
“什么不得了？”
邹蓉拖着箱子走过来，笑嘻嘻地说道，“准备完了，可以出发了！”
“好，”陈阳站起来，对着邹爸邹妈，还有刚从房间出来的邹小军和他老婆挥挥手，笑道，“那，叔叔阿姨，军哥嫂子，我们先走啦。”
“来，我送你们下去，”邹小军二话不说，一手拎起他老妈手里的袋子，顿时一惊，“妈耶，你该不会把家里的腊货都装进去了吧？”
邹妈妈眼睛一瞪，“你昨天不是还说吃伤了吗，那我肯定不能让你伤上加伤啊！”
邹小军脸色一垮，差点哭出来，
我就吐两句槽，你怎么就当真了呢。
看到他那副样子，邹妈妈是又好气又好笑，“没出息的东西，厨房里还有。”
哦，那没事了，
邹小军瞬间感觉力气回到身上，一把夺过小妹手里的箱子，快步出了门，
邹家人都一起拥着两人送了出去，
出了门口，邹爸走在陈阳旁边，小声说道，“你要真有兴趣，那等一下我就给你问问，不过，要是真的能成，你要回来做这个事？”
“唔，应该不会，”
陈阳摇摇头，迎着邹爸意味深长的眼神，笑着说道，“外来的和尚好念经，要是真的能做，我也会用外面的公司名义进来，所以，这个您还得保密。”
邹爸听了，不禁连连点头，还竖起一根大拇指，“聪明！你能这么想我就放心了，行，这事我给你办好，放心。”
就南江镇这地方曾经出过两个奇闻，一个是九十年代中期，那时候全国都兴搞经济开发区，南江镇也划了块地，还挂了个省级开发区的名头，搞招商引资，给出来的政策还不错，
当时本地一个小老板就起了兴趣，可过来一打听，开发区竟然不收他，原因是嫌弃他的粮食加工厂档次太低，然后开发区招商办费尽力气，从广栋引进来一家皮革公司，还当作政绩大书特书，当时还上了本县电视新闻，然后呢？
呵呵，那个皮革厂竟然连那家小老板的粮食加工厂还不如，整个就是一手工作坊，还特别污染环境，干了不到一年，就让当地村民联合起来把厂子给砸了，所谓的开发区也不了了之！
另一个则与红星厂有关，当年红星厂破产的时候，还想自己把厂区连带办公楼的整块地皮卖了还债，厂区那边无人问津，倒是办公楼那个院子有几个人感兴趣，
可当时的厂领导竟然做了个决定，卖给本厂职工，要四十万，本镇的，三十五万，卖给外地人，只需要三十万！
没人知道他们是怎么想的，反正这件事当时在整个南江镇，乃至半个西江县，可以说是无人不知无人不晓，连小学生都会说两句红星厂的领导脑子有坑之类的话，
最关键的是，最后这块地也没能卖出去，还是砸到了银行手里！
这也是陈阳活了两辈子，经历了无数人和事，也始终无法想明白的事，如果有可能，他是真想当面问一问那位老书计，您是咋想的啊？
到最后他只能感叹一句，世界之大无奇不有，都怪自己孤陋寡闻！
所以啊，
现在陈阳想拿那块地搞开发，虽说产权已经到了银行手上，但镇上的领导却还是当年那批人，到时候陈阳自己主动送上门去，谁知道他们会闹出什么鬼来？！
安全起见，还是披层皮比较好。
